昆明新入市项目倾向精装修 精装房渐成楼市主流

看了一圈后，冯先生在一处精装房小区（也称全装修产品）留下认筹意向金，“精装房省心还省装修时间。”随着一线品牌房企加大在昆明市场布局，精装房产品逐渐成为市场标配。这一风向也影响着房地产下游家装市场。

　　市场选择

　　新入市项目倾向全装修

　　全装修产品并非首次在昆明出现，但去年以来，全装修的新房产品市场占比逐渐增大，“以俊发为例，去年开盘销售的俊发·逸天峰和俊发城芙蓉苑，均为全装修产品。”俊发一处项目的销售人员介绍。记者梳理中发现，包括恒大、万科、碧桂园等一线房企，去年以来均推出过全装修产品。

　　“开发企业介入住房产品的装修环节，利于整体提升居住品质体验。”在7月底举行的售楼部开放仪式上，中海·龙泉公馆销售人员介绍。记者获悉，龙泉公馆有别于之前的中海·锦苑项目，将是全装修产品销售。

　　需求变化

　　改善性需求渐成市场主流

　　业内直言，房地产全装修产品的占比增大，很大程度上是与消费端改善性需求不断扩大有关，根据年初本报的一次调查，不少研究人士指出，今年昆明购房市场将从传统的刚需向改善性需求转变。

　　昆明锐理机构数据显示，2017年上半年昆明商品住宅累计销售33749套、394.2万㎡，套均面积116.8㎡，较去年同期的83.9㎡，增长了32.9㎡，也是近几年来销售套均面积增长最明显的一次。

　　“改善性需求逐渐成为市场主流，销售套均面积的上涨，高品质住宅成为市场主流。”行业资深研究人士田冰分析，从产品角度看，高品质住房除户型面积等硬指标外，凝聚在产品中的统一化高标准装修，也成为消费者考虑最多的一个因素。

　　业内指出，一线开发房企不断加速布局，出于对居住产品体验整体性的考虑，未来产品端带装修比例将继续扩大。这也成为目前国内房地产市场的主流，从国内排名前列的房企看，定位较高的产品基本是全装修销售。

　　业内提醒

　　买精装房需做好验房侧重

　　不过，全装修的新房产品优缺点很突出，“优点是省时省力，缺点是没法按照业主自己的想法布置，有些产品所附带的装修可能会有后续的售后、质量等问题。”

　　这种情况下，更具实力的品牌开发商成为消费者首选，“一些品牌开发商在施工工艺等方面更精细，在装修产品配备上更有优势。”以恒大为例，全装修产品施工标准化要求将近6000余条，装修产品均采取全国统一采配方式，已与西门子、科勒、多乐士等国际品牌达成战略联盟协议。

　　“消费市场对全装修产品的需求，将加速产品端的洗牌。”业内认为，在高品质产品端，由于品牌开发商更具成本和整体系统打造的优势，未来产品结构将出现明显分化。

　　采访中，不少业内人士提醒，消费者购买全装修产品时，验房过程中需多个心眼。“毛坯房验房主要在于验收房屋质量，重点在于墙、地面找平层有无空鼓、开裂现象等。”而精装房的验房侧重点则为装修施工质量及配套家具、家电等方面的验收。“墙面乳胶漆、地板、厨房、卫生间墙面瓷砖、橱柜、卫生间淋浴设备等是验收重点。另外，有的高端精装修会配备中央空调、地暖等，这些都需要重点查验。”

　　产业影响

　　下游装修市场竞争加剧

　　上游市场精装房量增加，也影响着产业链下游装修市场。记者走访发现，近段时间，昆明家装市场主要以二手房翻新居多。

　　某家装公司负责人表示，受前两年房地产销量减少影响，新房装修量也在减少；加之一线房企入昆后以精装修交房，使原本竞争激烈的家装市场一定程度萎缩。“从我们今年以来的接单量看，新房只占3成左右，二手房占比较大，还有一些大型工装工程。”新房占比较少的原因主要为3方面：一是部分房源为精装交付，二是去年底今年初买的新房还未交付，三是近期是装修淡季，进入下半年装修旺季后，会有部分需求释放。

　　云南创艺装饰工程（集团）有限公司总经理助理赵宇峰认为，精装房大量出现，必将造成昆明家装市场蛋糕缩小，竞争更加激烈。在赵宇峰看来，精装房迎合了120㎡以下空间住宅的消费者需求，这部分消费群体从经济方便角度，会考虑选择精装房。

　　专家声音

　　个性化装修市场仍有潜力可挖

　　精装房大量上市，造成家装行业竞争更激烈，但业内认为家装行业依旧有着不可比拟的优势，“毕竟个性化、高品质、定制型的家装，是目前精装房做不到的。”

　　赵宇峰认为，精装房的最大问题是千篇一律，无法满足消费者在功能空间利用、个性化定制等方面的需求。以创艺目前的客户结构分析，喜欢个性化装修的客户居多，有的喜欢中式风格，有的喜欢欧式风格，有的喜欢地中海式风格……“因生活习惯、文化背景不同，客户追求的装修风格也迥异。比如家中有老人、小孩，装修时，更多地会去考虑老人使用是否方便？小孩的活动空间是否足够？在小孩成长过程中是否满足需要等，这些只有在个性化装修里才能体现。”

　　云南家居大师装饰总经理张嘉琪认为，随着生活水平越来越高，精装房的设计功能、施工工艺、产品档次远远达不到高端客户要求。“大部分人觉得装修麻烦，其实整装定制就是不错的选择。目前，昆明市场也有不少整装公司实现了设计、施工、产品等全套系的专业配备，能满足不同需求。”

　　记者调查

　　6成市民 愿选优质精装房

　　记者近日随机走访的100位市民中，近6成表示：“品质保证下优先考虑全装修产品。”他们的选择原因多为：“节省时间”及“后期维修方便”。也有部分市民更希望自己装修，“紧盯每一个关键步骤，才能放心。”

　　观点一 选精装房更方便

　　家住昆明建设路的刘先生，对精装房推崇备至，“得是那些信得过的品牌开发商。”因在金融部门上班，加班是常事，本来休息时间就不多，“买个毛坯房，装修时投入的精力和时间太多，需要了解材料价格行情，质量售后等信息，很让人头疼。”在万科学府推出精装房时，他很快出手选择了106㎡的精装房，购买家具、装了窗帘，就拎包入住了。

　　观点二 自己装修心里才有底

　　家住北市区的李女士，对精装房持怀疑态度，她认为：“开发商呈现在业主面前的是成品房，房屋质量没有直观感受，基础装修过程看不见，心里没底！要是搬进去不好住，重新再回炉改造，费时费力。我宁愿麻烦点，从毛坯房验收交房开始，到全程基础装修、软装饰，紧盯每一个关键步骤，才能放心。”

　　观点三 个性化整装房能实现所有想法

　　家住西山区的唐先生能接受精装房，但如果有时间和精力，他更愿意接受个性化整装房，“现在整装市场已日趋成熟，选择一家整装公司，把自己的想法告知装修服务公司，从设计到选材，从施工到验收，自己只需要把好每个环节验收关，哪个环节出现问题，都可以及时提出整改意见。当然，这是要懂装修。如果不懂装修，可以请监理公司协助完成工程质量验收。”