新买二手房未装修顶楼漏水 业主想用维修基金遇难题

　　昆明装修网了解到，昨日，相关人士来到某某小区。黄女士购置的房屋内，可明显看到天花板上出现了两条近半米长的裂缝，楼顶的雨水从裂缝两侧渗入，平均三四秒就会滴一滴水珠。据黄女士介绍，从昆明开始下雨，她家就出现漏水情况，至今已有大半个月，但小区物管一直未给出明确的解决方案。业主提出要动用维修基金，但因为小区未成立业主委员会，这方面存在困难。

　　这一回复对于黄女士而言，几乎是不可能完成的事。“凭我一己之力，怎么可能找齐小区数百名业主的签字，更何况我人还在外地。”为了这事，黄女士焦头烂额，而且买来的房子也空置了大半个月。

　　走访

　　小区顶楼渗漏情况严重

　　有的四五年前就开始漏水

　　昆明装修网了解到，网上资料显示，某某小区由昆明某房地产开发有限公司开发，交房时间为2006年，该小区房屋已过了质保期。某平台的数据显示，该小区建筑面积为111152.0平方米，楼栋分为AB两栋，共354户，二手房均价为12474元/平方米，物业费1.46元/平方米/月。

　　昨日，相关人士来到某某小区。黄女士购置的房屋内，可明显看到天花板上出现了两条近半米长的裂缝，楼顶的雨水从裂缝两侧渗入，平均三四秒就会滴一滴水珠。漏水处，放置了一个塑料盆。由于漏水浸泡时间较长，浸湿的房顶已经开始起泡、膨胀，周边还出现了大量红黑色的霉斑。

　　由于黄女士新购房屋处于交房阶段，且人在外地，暂时只能由中介负责管理。“我几乎每天就来帮她倒一次水，每次来都是满满一盆，现在木地板都已被水泡得翘起来了。”对于此事，中介负责人李女士也很无奈。

　　同样的情况，在该小区B栋2单元718号的住户亢女士家中也有出现。“我在这里住了10年，前后买了3套房，3套都在漏，刚住进来那会儿就怀疑房子有质量问题。那时我们家刚装修好不久，可等我回了趟老家，回来一看，发现屋子里到处都在漏水，木地板踩上去都会冒水。在亢女士家，曾出现过漏水情况的墙体就有10多处，漏水的面积也比较大，“墙皮都开始掉了，漏水还导致顶灯出现短路的情况，现在我们只能把灯拆了。”

　　据昆明装修网获悉，该小区单元楼楼顶防水层损坏情况较普遍，有的四五年前就出现了渗漏，黄女士所在的单元楼算是好的。

　　物管

　　小区未成立业委会

　　想动用房屋维修基金有困难

　　据黄女士介绍，从昆明开始下雨，她家就出现漏水情况，至今已有大半个月，但小区物管一直未给出明确的解决方案。

　　黄女士现在外地，凡事只能通过电话跟物业沟通。物业方面给的答复是“补漏可以，但只能随便补补，不保证能管多久。如果想不漏水，可以自己花钱重新把整个房顶修补一下，或者花钱请人来维修漏水的地方。”黄女士提出，为什么不使用“房屋维修基金”，但物业回复称：“动用维修基金须得到小区2/3的业主签字认可，才能去房管局申请。”

　　对于这样的回复，黄女士认为很不合理：“第一，房顶漏水的问题只涉及少部分住楼顶的业主，要想2/3的业主同意有难度;第二，据物业说，目前某某小区70%的房子都是租出去的，房主大都不愿意回来签字表决。”

　　昨天，小区的物管——昆明某物业管理有限公司客户主管周先生解释说，此前B栋2单元10-18号的住户房屋也存在漏水情况，物业公司4月刚刚为他们重新修复过，目前正处于观察期。1-9号的房屋出现漏水情况是6月才发现的，由于最近一直在下雨，没办法进行维修，等天气晴了，物业公司一定会进行修复的。

　　据昆明装修网了解，对于要求业主自己出钱修补的说法，周先生给予了否认并表示：“目前只能进行局部维修，具体修复方案还要向公司进行申报。业主提出要动用维修基金，但因为小区未成立业主委员会，这方面存在困难。”

　　住建局

　　申请维修基金要走流程

　　如遇紧急情况可先动用

　　对于黄女士的困惑，昆明市住建局物管科相关工作人员给出了解释。该工作人员表示，房屋维修基金是由政府主管部门监管，属广大业主所有。房屋维修基金使用程序并非是由某个人制定，必须有固定申请程序，才能保障每一个业主的利益。

　　关于“2/3的业主签字才能申请房屋维修基金”的说法，该工作人员称：“《住宅专项维修资金管理办法》《物权法》《物业管理条例》里都明确规定，专项维修资金必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上业主的同意才能使用，即‘两个2/3’同意。”

　　不过，在账户有资金的前提下，只要大楼“有病”，可以先紧急动用“救命钱”，而无需先通过“两个2/3”业主的同意。但是，黄女士遇到的情况，尚不构成紧急情况。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》，黄女士购买的房屋所在单元楼楼顶漏水，肯定是可以动用维修基金来修缮的，且该单元楼的所有业主均属于“相关业主”。不过，该工作人员表示，《物权法》出台后，物权决定管理权，不管房屋怎么出租，房屋所有权人有表决权，故不管通过电话咨询还是书面征求意见，必须要取得所有权人，即业主的同意才行。

　　近些年，昆明市大量的老旧小区进入“老龄病高发期”，当年缴纳了房屋维修基金，在遇到小区公共区域需要维修时，可以申请资金用于修缮房屋。

　　从目前来看，申请流程相对固定，也没办法改变。但这并不是说走正常流程就很难申请到维修基金。“这些年昆明市房屋维修基金一直在使用中。”该工作人员补充说，像黄女士这样的情况，没必要征得全小区2/3的业主同意，仅需取得该单元楼“相关业主”签字便可。

　　昆明装修网获悉，申请房屋维修基金虽说是业主的事，可物业公司作为小区管理方，也有义务帮助业主来完成维修基金的申请工作。“小区物业公司有所有业主的电话，先电话咨询，再约定签字时间便可，虽然过程长，但并不是无法实现。小区业主总要到物业公司缴纳物业费，缴费时一个个签字也行。只要物业公司愿意去做这件事，总有解决的途径。”该工作人员说。

　　新闻助读

　　维修基金申请流程

　　1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;

　　2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议;

　　3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

　　4、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

　　5、直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

　　6、专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。